Locação requer análise cautelosa

A negociação do aluguel do ponto comercial - seja em shoppings ou na rua- envolve alguns tópicos básicos, como o valor da locação, a localização e o fluxo de pessoas no local.

Em shoppings, o empresário deve buscar ajuda especializada para ler o contrato e, se for o caso, batalhar para que algumas cláusulas sejam alteradas, recomenda Sandra Regina Bruno Fiorenti, consultora jurídica do Sebrae-SP (Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas).

"O shopping também cobra o condomínio, e a discriminação de seu valor nem sempre é aberta ao lojista", acrescenta Luiz Henrique do Amaral, diretor jurídico da ABF (Associação Brasileira de Franchising).

Para a empresária A.C., sócia-proprietária da marca carioca M.F., que está em três shoppings de São Paulo, o pagamento desses valores faz parte do contrato. "Quanto mais escadas rolantes há, mais alto é o valor do condomínio. Mas acho que, quando o shopping quer a marca, eles negociam melhor."

O presidente da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), Luiz Fernando Veiga, diz que, nesses centros comerciais, o que rege os valores é a lei da oferta e da procura.

"Se a marca se julga importante, pode dificultar a sua ida para os shoppings e, com isso, conseguir um preço melhor."

Rua - A lei de mercado também vale para a negociação do ponto em ruas. A empresária S.S., dona do A.S., conta que, quando escolheu a Vila Olímpia (zona oeste de São Paulo) para montar a sua loja de decoração, o bairro ainda não era tão valorizado.

"Isso foi há quatro anos. Dos pontos que pesquisei, esse foi o mais em conta", relata S.. "Mesmo assim, chorei um desconto e fiz reformas. Neste ano, a dona do imóvel aumentou o valor do aluguel, além do reajuste normal pelo IGP-M [Índice Geral de Preços - Mercado, calculado pela Fundação Getulio Vargas]."

Para Cozzi, que também tem lojas em ruas, o problema do aluguel nesses lugares é o tempo para verificar o movimento. "Nos shoppings, fizemos o contrato por mais de cinco anos. Na rua, é por menos tempo."

Contudo, Fiorenti, do Sebrae-SP, aconselha o empresário a ficar atento à duração do contrato. "Se for por menos de cinco anos, ele corre o risco de perder o imóvel logo quando o ponto começar a ficar conhecido porque a ação renovatória [compulsória] só vale para contratos acima desse período."

3,6% - das ações locatícias são renovatórias (para renovação compulsória de contratos comerciais de cinco anos)

87,3% - das ações locatícias referem-se à falta de pagamento do aluguel (imóveis residenciais e comerciais).

Partes de projeto de lei causam polêmica

À espera da sanção presidencial, a nova Lei do Inquilinato, que altera algumas regras para a locação de imóveis comerciais e residenciais, já está sendo objeto de lobby para que seja aprovada com ressalvas.

Roberto Alfeu, presidente do SPC (Serviço de Proteção ao Crédito do Brasil), diz que há um movimento, em conjunto com a CNDL (Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas) para que o presidente Luiz Inácio Lula da Silva vete os artigos que reformulam a questão da renovação do contrato de aluguel, considerado o ponto mais polêmico do projeto de lei.

Alfeu explica que, segundo a nova norma, se o locador receber uma proposta de aluguel melhor e o locatário não puder cobri-la, este deverá desocupar o imóvel em até 30 dias.

"O empresário arruma a loja e valoriza o ponto para renovar o aluguel. Se vier um terceiro oferecendo uma proposta de aluguel melhor e ele não puder cobri-la, perderá todo esse investimento", aponta.

Ele acrescenta que, ainda que o inquilino proponha uma ação renovatória, o juiz poderá determinar que ele pague 80% da nova proposta para permanecer no imóvel.

Prejuízos
Para o presidente da ACSP (Associação Comercial de São Paulo) e da Facesp (Federação das Associações Comerciais do Estado de São Paulo), Alencar Burti, a desocupação liminar em 15 dias é "um risco para os empreendedores".
"Isso atribui muito poder ao locador e pouca margem para renegociação ou conversação entre as partes", observa.

O advogado José Ricardo Lira, assessor jurídico da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), frisa que a questão polêmica da melhor oferta de terceiro já existe em lei. "O projeto apenas dá efetividade a essa possibilidade."

Lira afirma que, pela norma atual, o locador tem de esperar o trânsito em julgado da sentença -o que pode demorar anos- para reaver o imóvel e alugá-lo para aquele que ofereceu um preço melhor.

"Isso não faz sentido. É uma ferramenta de estímulo a recursos protelatórios. Se o locatário não quer ou não pode igualar o preço oferecido pelo terceiro, não tem o que discutir. Deve sair do imóvel", crava.

Bom pagador - O projeto tem outras vantagens, na opinião de Sandra Regina Bruno Fiorenti, consultora jurídica do Sebrae-SP.

Segundo ela, a nova lei beneficiará o bom pagador, uma vez que algumas exigências, como a necessidade de um fiador, poderão ser dispensadas pelo proprietário do imóvel.

Procurado pela Folha, o autor do projeto, deputado José Carlos Araújo (PR-BA), disse que só se pronunciará após a sanção presidencial. (MCN)

MARIA CAROLINA NOMURA
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
FOLHA DE S. PAULO - IMÓVEIS - 6/12/09